리츠 공모주, 건물주의 꿈을 대신 이루자.

우리는 누구나 건물주가 되고 싶은 꿈을 가지고 있습니다.  건물을 소유하여 지속적이고 안정적인 임대수익을 확보하여 노동이라는 굴레에서 벗어나길 원하죠. 하지만 건물주가 되는 건 거의 불가능합니다. 적은 돈으로 건물주의 꿈을 이룰 수 있는 방법을 소개합니다.

SK 리츠

 

1. 리츠가 뭔가요??

리츠가 뭔지 아주 생소한 분들도 있을텐데, 아주 쉽게 말하면 친구들끼리 돈을 모아서 건물을 하나 산 다음에 그 건물에 나오는 임대료를 친구들끼리 다시 나눠가지는 것입니다. 

 

정확하게 말하면 리츠는 부동산에 투자하는 특수목적법인을 말하는데, 「Real Estate Investment Trusts」의 줄임말입니다. 보통 부동산투자신탁 회사라고 부르고, 다수의 투자자로부터 투자 자금을 모아 부동산 소유권이나 채권 등을 취득해 운영하면서 발생한 수익금을 투자자에게 배당의 형태로 지급하는 간접 투자 상품입니다.

 

A라는 리츠사에 투자를 하는 것은 A리츠사가 보유한 기초자산에 투자를 하는 효과를 얻을 수 있습니다. 빌딩이나 임대주택, 물류센터, 리조트, 호텔 등 정말 다양한 형태의 부동산 자산에 투자를 하고 있고, 각각의 리츠사마다 성향과 자금의 규모에 따라 다양한 곳에 투자를 하고 있습니다.

 

리츠는 크게 공모리츠와 사모리츠가 있는데, 우리가 구조적으로 알고 있는 주식의 공모와 사모의 개념과 동일합니다. 사모 리츠는 49명 이하의 투자자로부터 자금을 보아서 운영을 하고, 공모리츠는 49명을 초과하는 다수로부터 투자자금을 모아서 운영하게 됩니다.

 

과거에는 이 사모형태의 리츠가 대부분이였다면, 지금은 공모형태의 리츠도 활발하게 이루어지고 있습니다. 그래서 사모형태의 리츠는 고액의 자산가가 아니면 가입이 불가능했지만, 공모형태의 리츠는 소액으로도 투자를 할 수 있고, 금융상품이기 때문에 금융위원회의 엄격한 규제하에 사모에 비해 안정적으로 운용되며, 각종 공시 의무가 있어 투명하게 투자를 할 수 있습니다.

 

 

 

2. 리츠의 투자방식

사모의 리츠는 논외로 하고, 공모의 리츠의 운영방식은 간단하게 설명하면 결국엔 주식에 투자하는 것과 같습니다. 하지만 A란 리츠 주식을 다수의 사람들에게 판매를 하고, 그 모인 돈을 고액의 부동산에 투자를 합니다. 그러면 이 과정에서 생기는 임대료나 채권 등에서 수익을 내고 그 수익을 주주들에게 배당하는 형태입니다. 

 

다만 여기서 일반적인 주식회사와 다른 점이 부동산투자회사법에 적용을 받아서, 의무적으로 배당을 해야만 합니다. 이익의 90% 이상을 배당하고 그 대가로 리츠 자체는 법인세가 면제가 됩니다. 즉, 리츠를 운영하는 회사는 열심히 다방면으로 부동산에 투자 및 운영을 해서 상당 부분을 배당하고 남는 운영 수수료로 이득을 취한다고 볼 수 있습니다.

 

배당은 통상적으로 1년에 2번씩 실시하는데 약 5~6% 수준의 배당수익률을 기대할 수 있습니다. 이 안정적이고 고정적인 수익률이 리츠의 가장 큰 장점이라고 할 수 있습니다. 

 

예를들어 증시가 불안하거나, 지지부진한 흐름을 보일 때 리츠에 투자를 하는 사람들이 많아집니다.

 

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3. 리츠 그래서 언제 어디다 투자하는게 좋은데??

리츠가 뭔지는 알았는데, 투자라는건 언제나 시기가 있고 타이밍이 있는데 언제 투자를 해야 좋을까요?? 특히 2022년 현재처럼 금리가 인상하고 대출규제로 강화로 부동산 시장 자체가 주춤해 있는데 하는 게 맞나?? 하는 생각을 하시게 될 겁니다. 예금금리가 더 오르게 되면 5~6% 수준의 배당수익을 받기 위해서 투자를 할 필요가 있나?? 하는 생각을 당연히 하게 됩니다.

 

최근 2~3년간 등시가 활항이 이어지면서 리츠 투자에 소극적이였습니다. 역대 초저금리기가 이어지면서 증시가 급등세를 타고, 비트코인 같은 로또성 투자상품에 사람들은 관심을 가지게 되었습니다. 그러다 보니 5~6% 수준의 배당수익률은 투자자들에게 전혀 관심을 끌 수가 없죠.

 

그래서 최근 3년간 리츠는 공모 청약에서 미달이 되거나 청약률 자체가 낮고, 상장 후 공모가 아래로 밑도는 상황이 이어 졌습니다. 그럼에도 불구하고 2020년에 7개에 불과했던 상장리츠가 현재는 19개로 약 3배가량 증가했습니다. 양적인 증가가 이루어졌고, 양적인 증가는 질적인 성장세로도 이어졌습니다. 지난해 국내 리츠 총자산은 70조 원을 돌파했습니다.

 

 

투자라는 것이 개인의 고유 판단에 맡겨야하는 것은 당연한 것이지만, 저는 리츠는 언제나 투자의 가치가 있다고 보는 상품입니다. 애초에 높은 수익률을 목표로 하기보다는 각종 상황에 피난처로 활용이 가능합니다.

 

금리인상이나 인플레이션이 커지수록 투자자들은 안정적인 투자를 선호합니다. 리츠는 단기 시세차익을 노리는 상품이 아니라 장기적인 배당 금융상품으로 보아야 합니다. 안정적인 투자를 목적으로 접근을 하면서, 리츠의 편입자산의 성격을 잘 보아야 합니다. 편입자산에 따라서 경기변화에 민감하게 반응을 하기도 하고, 둔감하게 반응을 하기도 합니다.

 

예를 들어, 호텔, 리조트, 쇼핑센터 등의 자산을 편입한 리츠는 경기 변화에 주시보다 더 민감하게 반응을 합니다. 반대로 병원, 대학교 기숙사 등 생활 필수 시설을 편입한 리츠는 경기 변화의 상대적으로 매우 둔감하게 반응합니다. 자신의 성향에 좀 더 맞는 리츠를 선택을 하면서, 향후 리츠가 어떤 자산의 인수를 하는지 등을 지켜보면서, 자산관리회사의 역량을 가늠하면서 더 투자를 할 수도 다른 리츠로 갈아탈 수 도 있는 거죠.

 

추가로 꼭 확인해야 하는 것은 배당 이력을 살펴보아야 합니다. 각 금융회사가 가지는 구조적인 시스템에 따라서 배당금이 차이가 나는 경우가 많습니다. 또한 기존 상장된 리츠 말고, 공모주로 투자를 하는 것도 좋은 방법입니다.